11-12月，除蘇州、承德升級了限購政策以外，其他城市房地產(chǎn)調(diào)控基本處于平穩(wěn)之中。相比其他時期，近段時間房地產(chǎn)調(diào)控顯得有些平靜。2018年以來，房地產(chǎn)陸續(xù)出臺的調(diào)控政策多達(dá)444次，預(yù)計全年在450次左右，刷新歷史調(diào)控紀(jì)錄。年內(nèi)調(diào)控政策出臺次數(shù)同比漲幅高達(dá)75%。2018年也成為歷史房地產(chǎn)調(diào)控政策最密集的年份。
除了收緊約束性政策銳減，12月13日的中央政治局會議也未提及房地產(chǎn)。諸多傳言令外界對樓市調(diào)控猜測漸多。
兩次中央政治局會議均未提及房地產(chǎn)，是否意味著房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)到位甚至放松？新城控股副總裁歐陽捷的看法是，當(dāng)前，經(jīng)濟(jì)下行無疑是政策方向最為關(guān)注的。盡管房地產(chǎn)投資、開工、成交、房企到位資金仍處于正增長區(qū)間，但市場已經(jīng)出現(xiàn)下行信號，增速整體趨緩，銷售出現(xiàn)明顯壓力。房地產(chǎn)的重心在住宅市場，市場下行三要素來自于投機(jī)客全面退潮、首置客無力購房、改善客出現(xiàn)觀望。如果房地產(chǎn)市場不穩(wěn)，固定資產(chǎn)投資也難以穩(wěn)住，就會給穩(wěn)中求進(jìn)、保持增長帶來更大的壓力。
因此，歐陽捷預(yù)計，調(diào)控政策會悄然放松，明年住房市場會出現(xiàn)回溫。歐陽捷的看法幾乎代表了業(yè)界絕大部分觀點。然而，果真如此嗎？
約束性政策銳減
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：11月以來，樓市政策明顯減少，只有蘇州承德兩地針對限購政策有所升級。其他城市基本無收緊約束性的調(diào)控政策發(fā)布。大部分調(diào)控都是重申之前的調(diào)控政策，針對房地產(chǎn)調(diào)控內(nèi)容基本以落實之前政策為主。
11月15日，江蘇省蘇州相城區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)局召集在蘇州的房企開會，并下發(fā)新的限購政策，并將在其他區(qū)推廣。據(jù)相關(guān)媒體獲取的會議材料顯示，相城區(qū)住建局要求，嚴(yán)格購房資格審查，包括暫停對申請人積分小于600分的非本市戶籍居民家庭出售新建商品住房，個人積分由相城區(qū)積分辦提供，11月19日起執(zhí)行。
12月10日，河北省承德市人民政府網(wǎng)站顯示，近日，承德市住建局、國土局制定并發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》(下稱《意見》)，在進(jìn)一步加強(qiáng)購房資格審查的同時，明確圍場縣、隆化縣、寬城縣納入調(diào)控范圍。同時明確嚴(yán)厲打擊規(guī)避調(diào)控政策行為。
除了蘇州和承德，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周全國各地房地產(chǎn)調(diào)控合計僅6次，疊加上旬的8次，月內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控合計僅14次。政策內(nèi)容基本是規(guī)范市場。其中，遼寧省還發(fā)布了加快去庫存政策。再加之，近兩次中央政治局會議均未提及房地產(chǎn)，這使得房地產(chǎn)市場未來走勢似乎增添了些許猜測。
政策會否放松？
歐陽捷認(rèn)為，“機(jī)構(gòu)的嗅覺非常靈敏，各種政策研討會的信息都會流傳出來，雖然大多僅僅是專家意見，但政府官員的調(diào)研方向本身就是最重要的信息。”歐陽捷的依據(jù)與業(yè)界不少人士看法一致。“市場下行趨勢不變、壓力增大已是共識，預(yù)計明年經(jīng)濟(jì)增長可能在6%-6.3%之間。全球經(jīng)濟(jì)同步收縮，中國經(jīng)濟(jì)或難以獨(dú)善其身。因此，穩(wěn)經(jīng)濟(jì)成為重中之重。”
58安居客首席分析師張波也認(rèn)為，近兩次的政治局會議均未提及對房地產(chǎn)調(diào)控政策有特定原因。主要有兩點，一方面今年以來的樓市調(diào)控的確取得了明顯的效果，樓市降溫房價企穩(wěn)已成定局，并且今年在加大于樓市亂象打擊的過程中也充分凈化了市場環(huán)境，目前樓市正處于平穩(wěn)和健康發(fā)展之中；另一方面，經(jīng)濟(jì)下行壓力增大以及外部風(fēng)險的不確定性增強(qiáng)則表現(xiàn)得更為明顯，系統(tǒng)性風(fēng)險會對樓市產(chǎn)生影響更不容忽視，表面未提及房地產(chǎn)，實則和房地產(chǎn)存在重大關(guān)聯(lián)。
在這種背景之下，歐陽捷甚至判斷，政策放松是大趨勢，嚴(yán)冬不會來臨，明年住宅市場將會回溫。“市場成交量下滑是住宅市場的主要問題。限購的目的是為了限制投機(jī)，既然投機(jī)客全面退潮，放松限購就成為穩(wěn)定提升成交量的政策首選。比如，降低入戶門檻、降低社保條件、降低人才標(biāo)準(zhǔn)，都會增加市場成交量。限價也有放松，一些城市在市場下行時放松高端盤價格，釋放高價地入市，順勢解決了高端盤堰塞湖問題。部分一二線城市房貸利率下調(diào)已經(jīng)成為小趨勢，也會推動住宅市場的回溫。”這是歐陽捷的看法。
不過，張波認(rèn)為，不提不代表不重視，不提不代表要放松，的確近兩次的政治局會議均未提及房地產(chǎn)，給了市場較大的想像空間，但單從未提及就揣測未來樓市調(diào)控可能會出現(xiàn)變化未免太過武斷。他認(rèn)為，樓市調(diào)控已經(jīng)取得明顯的效果，樓市降溫房價企穩(wěn)已成定局。住房制度改革和長效機(jī)制建設(shè)方面今年已經(jīng)開始加速推進(jìn)和落地，多主體供給、多渠道保障、租購并舉的制度正在各城市紛紛落地，地方主體責(zé)任的落實以及差異化的調(diào)控政策體系的建立都已經(jīng)收到一定成效，雖未在近期政治局會議重申，但依然會作為重點在后續(xù)的政府相關(guān)報告中列示。
就未來走勢，各個利益主體看法不一。不過，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，調(diào)控政策見底趨勢明顯。億翰智庫中國上市房企研究中心主任張化東認(rèn)為，連續(xù)兩次政治局會議沒有提及房地產(chǎn)內(nèi)容，一方面說明房地產(chǎn)這種平穩(wěn)態(tài)勢是被管理層所接受的，另一個方面來看，房地產(chǎn)市場暫時不會有過多收緊政策。可以明確這是見底態(tài)勢。至于調(diào)控未來，張認(rèn)為還是因城施策，城市政策之間的分化可能會越來越大。
調(diào)控政策見底趨勢明顯，但寬松政策出現(xiàn)可能性不大。10月29日，針對未來房價走勢，新華社發(fā)表署名文章表示，中央遏制房價上漲的決心不會發(fā)生改變，決不會允許調(diào)控前功盡棄。（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道）
